Procedure heruitgifte erfpachtrechten Schiedam30.12.2010

Voor erfpachters met aflopende contracten is er momenteel sprake van een bepaalde mate van onzekerheid. Op de bedrijventerreinen Spaanse Polder en ’s Graveland-Zuid zijn veel tijdelijke erfpachtrechten gevestigd die tussen 2011 en 2020 eindigen. Alle erfpachters bij wie het recht in deze periode afloopt, zijn hierover in 2009 door de gemeente Schiedam schriftelijk geïnformeerd. De brieven die hierover zijn verzonden, treft u op deze website aan onder het menu Ondernemers- en Bewonersbrieven. Op deze plek wordt de procedure beschreven hoe (en of) u in aanmerking kunt komen voor een nieuw erfpachtcontract. Tevens treft u een schematisch overzicht aan van de procedure bij het kopje Downloads.

Aan deze procedurebeschrijving en het schema kunt u geen rechten ontlenen. Gepoogd is een algemene omschrijving te geven van de stappen die komen kijken bij de heruitgifte van een erfpacht. Veelal zal er ook sprake zijn van maatwerk.

Er is duidelijk behoefte aan inzicht in de stappen die leiden tot heruitgifte en de investeringen die daarmee gepaard gaan. Het doel van deze procedurebeschrijving is niet alleen om u in algemene zin te informeren, maar mede om kenbaar te maken dat de gemeente niet per sé (eventuele) vastgoedinvesteringen van de erfpachter verwacht vóórdat zekerheid over de heruitgifte van het erfpachtrecht is verkregen. Óf er daadwerkelijk investeringen in het vastgoed of op het perceel moeten plaatsvinden, is afhankelijk van meerdere factoren zoals de kwaliteit en de vorm van van het huidige vastgoed, de bodemgesteldheid en het voldoen aan de eisen ten aanzien van parkeren op eigen terrein en de juiste wijze van laden en lossen. Deze zaken staan vermeld in de Beeldkwaliteitstrategie waarover hieronder meer. De Beeldkwaliteitstrategie fungeert bij heruitgifteverzoeken als toetsingskader naast het vigerende bestemmingsplan ’s Graveland/Spaanse Polder.

De waarde van het erfpachtperceel en het vastgoed staat onder druk door de korte tijdspanne die voor veel erfpachtrechten resteert. Het is dus aan te raden om zo spoedig mogelijk zorg te dragen voor een gemeentelijke instemming voor de heruitgifte van het erfpachtrecht. De erfpachter hoeft dus geen vastgoedinvesteringen te doen voordat u de instemming van de heruitgifte van de gemeente heeft verkregen. Wél dient de erfpachter een duidelijk (vastgelegd) toekomstplan te hebben om in aanmerking te kunnen komen voor heruitgifte van het erfpachtrecht. Met het besluit tot heruitgifte in de hand kan de erfpachter vervolgens de eventuele financieringsbehoefte bij de bank verzorgen.

HOE KRIJG IK EEN NIEUW ERFPACHTCONTRACT?

Het begint met een tijdig verzoek van uw kant om heruitgifte van het erfpachtrecht. Een heruitgifte betekent dat de erfpachter een nieuw erfpachtrecht krijgt met een looptijd van 99 jaar. Over de heruitgifte van een erfpachtrecht moet het College van Burgemeester & Wethouders een besluit nemen De erfpachter dient er er rekening mee houden dat een besluit tot heruitgifte vanaf de datum van het verzoek tot en met het besluit van het College al snel één jaar tijd vergt.

HOE DOE IK EEN VERZOEK VOOR EEN NIEUW ERFPACHTCONTRACT?

De erfpachter doet een schriftelijk verzoek aan de gemeente Schiedam, afdeling Projecten ter attentie van het projectmanagement Spaanse Polder/’s Graveland-Zuid. Het verzoek dient te worden voorzien van een toelichting van de investeringsplannen of een schetsplan van het (toekomstige) vastgoed en terreinindeling in relatie tot hetgeen in de Beeldkwaliteitstrategie voor de specifieke locatie is beschreven.

HOE BEOORDEELT DE GEMEENTE HET VERZOEK?

Allereerst wordt door ambtenaren gekeken of het (eventueel toekomstig) vastgoed en gebruik van het perceel en openbare ruimte (kunnen) passen binnen de uitgangspunten van de Beeldkwaliteitstrategie. Dit gaat in overleg met de erfpachter (of diens architect). Tevens vindt een informele toets plaats van het schetsbouwplan aan het ter plaatse vigerende bestemmingsplan. Een officiële publiekrechtelijke toetsing vindt pas plaats bij een eventueel traject voor een bouwvergunning. Ook wordt gekeken naar beschikbare informatie ten aanzien van de bodemgesteldheid van het erfpachtperceel.

De Beeldkwaliteitstrategie is op deze website in te zien (onder het menu Downloads) en is daarnaast in boekvorm per post in november 2009 toegestuurd aan alle betreffende erfpachters nadat deze door de gemeenteraad was vastgesteld op 28 september 2009.

In principe kunnen vrijwel alle erfpachters in aanmerking komen voor heruitgifte, maar de perceels- en vastgoedbegrenzingen kunnen in sommige situaties aangepast moeten worden. Dit wordt per situatie bezien.

FINANCIËLE TOETS

Het is voor de gemeente van belang er verzekerd van te zijn dat de erfpachter financieel in staat zal zijn om de (eventuele) aanpassingen aan het vastgoed of de eventuele bodemsanering uit te kunnen voeren. De erfpachter dient daarom ook inzage te geven in de financiële mogelijkheden voordat een definitief besluit tot heruitgifte door de gemeente kan worden genomen. Welke informatie hierbij exact overlegd moet worden, is via het projectmanagement van de gemeente te vernemen. Op verzoek kan de gemeente ten behoeve van eventuele externe financiering een intentiebrief overleggen.

ALS DE BEOORDELING POSITIEF IS, HOE GAAT HET DAN VERDER?

Als de plannen lijken te (kunnen gaan) passen in de Beeldkwaliteitstrategie en er zijn geen andere erfpachtrechtelijke belemmeringen, zal aan het College van B&W worden voorgelegd om met de erfpachter in gesprek te gaan over een erfpachtaanbieding. Dit is dan  nog géén besluit tot heruitgifte, maar slechts een mandaat voor de ambtelijke organisatie. Na dit eerste Collegebesluit kan het (toekomst)plan verder worden uitgewerkt. Als er aanpassingen nodig zijn aan het vastgoed, moet er een definitief (toekomstig) bouwplan worden opgesteld. Op basis van de definitieve (toekomstige) vastgoedsituatie zal vervolgens een erfpachtaanbieding worden opgesteld.

WAT ZIJN DE TERMIJNEN, WANNEER MOET DE ERFPACHTER GEREED ZIJN?

Bij deze procedure worden diverse stappen doorlopen die de nodige tijd kosten. In principe dient  uiterlijk op de expiratiedatum (de afloop van het erfpachtrecht) een definitief besluit tot heruitgifte aanwezig te zijn. Indien aanpassingen van het vastgoed, herinrichting van het perceel of bodemsanering noodzakelijk zijn, hoeven deze werkzaamheden niet reeds bij de afloop van het erfpachtrecht te zijn uitgevoerd. In de erfpachtaanbieding zullen tussen de erfpachter en de gemeente afspraken worden gemaakt over de termijn waarop de erfpachter een en ander uitgevoerd dient te hebben.

DEFINITIEF COLLEGEBESLUIT

Als de gemeentelijke erfpachtaanbieding door de toekomstige erfpachter is geaccepteerd, zal  aan het College een besluit tot heruitgifte worden voorgelegd. Als het College positief besluit, kan vervolgens een akte worden opgesteld en notarieel worden vastgelegd.

WAT MOET IK GAAN BETALEN VOOR HET NIEUWE ERFPACHTRECHT?

De gemeente hanteert de residuele grondwaardebenadering met als uitgangspunt dat ten minste € 190,- per m2 (prijspeil 2010) reëel is als grondwaarde. Sommige locaties of bebouwingen zullen hoger uitkomen. Op basis van de grondwaarde wordt de jaarcanon vastgesteld. Deze is op dit moment 7% van de grondwaarde (prijspeil 2010). In de erfpachtaanbieding wordt de nieuwe jaarcanon vermeld. Ook zal in de aanbieding de mogelijkheid worden opgenomen om het recht voor 50 jaar af te kopen.

GEEN HERUITGIFTE GEWENST OF EEN NEGATIEF BESLUIT?

Indien de erfpachter geen heruitgifte wenst of er wordt geen overeenstemming met de gemeente bereikt, dan dient het erfpachtperceel per uiterlijk einddatum van het recht schoon en ontruimd aan de gemeente te worden opgeleverd. Dit houdt onder meer in dat vóór de oplevering de aanwezige opstallen verwijderd moeten zijn en de eventueel aanwezige bodemverontreiniging gesaneerd dient te worden. De kosten hiervan zijn voor rekening van de erfpachter.

De relatie tussen gemeente en erfpachter is privaatrechtelijk. Indien er geen overeenstemming wordt bereikt tussen gemeente en erfpachter ten aanzien van een heruitgifte en de gemeente de beslissing neemt dat heruitgifte niet plaatsvindt dan kan de erfpachter bezwaar indienen.

GEMEENTELIJKE AKTIE

De gemeente zal actief alle erfpachters individueel aanschrijven bij wie het erfpachtrecht expireert. Het uitgangspunt is daarbij dat op de betreffende expiratiedatum het erfpachtperceel conform contractuele voorwaarden wordt opgeleverd, tenzij er vóór expiratiedatum bestuurlijk bekrachtigde afspraken zijn gemaakt die daarvan afwijken.

OVERIGE INFORMATIE

Het kan voorkomen dat binnen de grenzen van het huidige perceel niet kan worden voldaan aan de uitgangspunten van de Beeldkwaliteitstrategie, bijvoorbeeld door een gebrek aan mogelijkheden om het parkeren op eigen terrein te verzorgen. In dat geval is het aan te bevelen dat de erfpachter bijvoorbeeld het overleg met buren zoekt dan wel een alternatieve vestigingslocatie binnen de bedrijfsterreinen onderzoekt. De gemeente hoopt in de nabije toekomst meerdere percelen beschikbaar te hebben op de bedrijfsterreinen die in erfpacht kunnen worden uitgegeven. Tevens is de gemeente voornemens bedrijfsruimte beschikbaar te hebben voor tijdelijk gebruik door ondernemers die hun vastgoed dusdanig dienen te verbouwen, dat gebruik van het eigen vastgoed niet (geheel) mogelijk is.

Openbaar gebied

De Philippusweg en de Kommiezenlaan in Spaanse Polder worden in de toekomst zogenaamde  entreestraten. Op de rijwegen van deze straten kan dan niet geladen en/of gelost worden en ook niet geparkeerd. De Bettoweg, de De Nijverheidstraat en de De Hoopstraat in Spaanse Polder worden zogenaamde expeditiestraten, waar wél kan worden geladen en gelost op de openbare weg. De Strickledeweg en de Bokelweg houden (vooralsnog) het huidige profiel.